Q and A – bij het kopen of verkopen van een huis of appartement

1. Wanneer ben ik in onderhandeling?

U bent pas in onderhandeling met de verkopende partij als deze reageert op uw bod door:

  • a) Een tegenbod te doen.
  • b) Expliciet te melden dat jullie in onderhandeling zijn.

U bent dus nog niet in onderhandeling als de verkopende makelaar zegt dat hij uw bod met de verkoper zal bespreken.

2. Mag een verkoopmakelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld wordt?

Ja, dat mag. Een onderhandeling hoeft namelijk niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is. Ook mag er met meerdere geïnteresseerde kopers tegelijkertijd onderhandeld worden. Een NVM-makelaar moet dit wel duidelijk aan alle partijen melden.

Vaak zal de verkopende NVM-makelaar belangstellenden mededelen dat er al een bod ligt of dat er onderhandelingen gaande zijn. De NVM-makelaar doet geen mededelingen over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.

3. Wanneer ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Nee, de verkoper is niet verplicht de woning dan aan u te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als een uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper dus beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt, of (via zijn makelaar) een tegenbod doet.

4. Kan de verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?

Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast heeft u als potentiële koper ook het recht tijdens de onderhandelingen uw bod te verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt namelijk uw eerdere bod.

5. Mag een makelaar van de NVM tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen?

Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure.

In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een bod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.

6. Mag een NVM-makelaar een onrealistisch hoge prijs vragen voor een woning?

De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar welke prijs realistisch is voor de woning. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist.

7. Wat is een optie?

Het begrip ‘optie’ wordt op twee manieren gebruikt:

  • a) In juridische zin geeft een optie een partij (in dit geval de koper) de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij (de verkoper) te sluiten. Beide partijen zijn het dan eens over de voorwaarden van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo’n optie gebruikelijk. Bij de aankoop van een bestaande woning niet.
  • b) Bij de aankoop van bestaande woningen wordt het begrip ‘optie’ eigenlijk ten onrechte gebruikt. ‘Optie’ heeft dan de betekenis van bepaalde afspraken die een verkopende NVM-makelaar maakt met een geïnteresseerde koper tijdens het onderhandelingsproces. Bijvoorbeeld de toezegging dat de koper een paar dagen bedenktijd krijgt voor het uitbrengen van een bod. De koper kan deze tijd gebruiken om beter inzicht te krijgen in zijn financiering of de gebruiksmogelijkheden van de woning.

De NVM-makelaar zal in deze periode bij andere geïnteresseerde partijen aangeven, dat op de woning een optie rust. Een optie kunt u niet eisen. De verkoper beslist in overleg met de NVM-makelaar of dergelijke opties worden gegeven.

8. Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die een afspraak maakt voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng?

Nee, dit hoeft niet. De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.

9. Hoe komt de koop tot stand?

Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken - onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand.

Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt.

Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:

  • Financieringsvoorbehoud.
  • Geen huisvestingsvergunning.
  • Negatieve uitkomst van een bouwkundige keuring.
  • Het niet verkrijgen van Nationale Hypotheekgarantie.
  • NVM No-Risk clausule.

De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende.

Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking (zie vraag 11). Binnen deze tijd kunt u als koper alsnog afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.

10. Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in?

De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat u als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.

12. Waar vind ik de algemene voorwaarden?

De NVM kent de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM en de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers. De meest recente voorwaarden vind je hier.

De Algemene Consumentenvoorwaarden NVM zijn tot stand gekomen in overleg met de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis.

13. Valt de makelaarscourtage onder de ‘kosten koper’?

Nee, deze courtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen:

  • a) Overdrachtsbelasting.
  • b) Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven ervan in het Kadaster.

Naast bovengenoemde kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte. Indien de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Deze worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.

14. Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten?

De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het verkoopproces. De verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd uw belangen behartigen. Als u dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in te schakelen.

15. Wat zijn de tarieven voor de dienstverlening van NVM-makelaars?

Vanuit de NVM worden geen (advies)tarieven voorgeschreven. Iedere NVM-makelaar mag zijn eigen tarieven en courtages bepalen. De prijs die u betaalt is uiteindelijk afhankelijk van de samenstelling van het dienstenpakket dat u afneemt. Maak daarom een afspraak met een NVM-makelaar bij u in de buurt voor een vrijblijvend gesprek over de gewenste dienstverlening. Zo kan hij een berekening voor u maken van de courtage.

Naast de courtage kan de NVM-makelaar de gemaakte kosten voor bijvoorbeeld advertenties of kadastraal onderzoek doorberekenen. Over het maken van deze kosten zal de makelaar afspraken met u maken.

16. Heeft de makelaar recht op een vergoeding na het intrekken van de opdracht?

Op basis van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM heeft een NVM-makelaar recht op vergoeding van de gemaakte kosten. Daarnaast kan er, als dit in de opdracht tot dienstverlening is afgesproken, een percentage van het loon berekend worden. Dit wordt ook wel intrekkingskosten genoemd.

17. Wat betekent vrij op naam (v.o.n.)?

Vrij op naam wil zeggen dat de kosten voor het overdragen van de woning voor rekening van de verkoper komen. Hierbij kunt u denken aan de overdrachtsbelasting en notariskosten. De notariskosten voor het vestigen van een hypotheek vallen hier niet onder; die zijn voor rekening van de koper.

Vaak worden nieuwbouwwoningen v.o.n. te koop aangeboden. Informeer vooraf duidelijk welke kosten voor rekening zijn van verkoper en welke voor koper. Zo voorkomt u dat u achteraf voor verrassingen te komen staan.

18. Hoe wordt het aantal vierkante meters van een woning bepaald?

NVM-makelaars zijn verplicht het aantal vierkante meters van een woning te meten volgens een branchebreed afgesproken meetinstructie. Deze instructie beschrijft precies wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of appartement. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar vier ruimten:

  • a) Woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast.
  • b) Overige inpandige ruimte, zoals aangebouwde garage en zolder met vlizotrap.
  • c) Gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia.
  • d) Externe bergruimte, zoals losstaande schuur en losstaande garage.

Aandachtspunt bij het bepalen van de gebruiksoppervlakte is bijvoorbeeld dat alleen daar wordt gemeten waar de hoogte minimaal 1,5 meter is. De buitenmuren worden niet meegemeten, de binnenmuren wel. Nissen kleiner dan 0,5 m2 worden genegeerd. Lees meer over het bepalen van de gebruiksoppervlakte.

19. Heeft mijn woning een energielabel nodig?

Vanaf 2008 is een energielabel verplicht bij de verkoop en verhuur van een woning, op enkele uitzonderingen na. Het energielabel voor woningen geeft met klassen en kleuren een indicatie hoe energiezuinig een woning is. Vanaf 1 januari 2015 wordt er toegezien op de naleving van het hebben van o.a. een energielabel bij de eigendomsoverdracht.

Bij het leveren van een woning zonder een definitief energielabel kan door de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) een sanctie aan de verkoper worden opgelegd. Dat kan gaan om een boete van maximaal € 170,- voor particulieren en € 340,- voor organisaties. De boete wordt direct opgelegd. Deze wettelijke verplichting is niet uit te sluiten in een koopovereenkomst. Meer informatie kunt u vinden op de website van de rijksoverheid.

Q and A – huis of appartement huren

Wat is de NVM Woontoets?

Dit is een deskundige screening, speciaal ontwikkeld voor de vastgoedsector. Hiermee onderzoekt de NVM-makelaar de identiteit en de kredietwaardigheid van een potentiële huurder, koper of opdrachtgever.

De NVM Woontoets richt zich op het screenen van (potentiële) huurders, de uitvoering van de NVM Woontoets wordt verzorgd door de Validata Group. De Validata Group is gespecialiseerd in het screenen van persoonsgebonden gegevens. Opdrachtgevers van de Validata Group hechten veel waarde aan een goede screening omwille de toenemende eisen rondom betrouwbaarheid en integriteit.

Door het gebruik van de NVM Woontoets voorkomt uw NVM-makelaar zoveel mogelijk dat u in zee gaat met personen die achteraf niet betalen, geld witwassen of op het randje van een faillissement naar de schuldsanering wankelen.

Ook werpt u hiermee een drempel op tegen personen die met valse legitimatiebewijzen illegale bewoning of hennepteelt opstarten.

NVM Woontoets

De NVM Woontoets kan uit verschillende onderdelen bestaan, zoals: Identiteitscontrole: Deze check betreft de verificatie van het ID document (paspoort of ID card). In aanvulling op de verificatie van het document wordt ook gekeken of het document als gestolen of vermist is opgegeven. Kredietwaardigheid: Met behulp van verschillende bronnen wordt de financiële positie en betaalmoraliteit van kandidaten vastgesteld. Werkgeversverklaring: De werkgeversverklaring is geautomatiseerd en geeft inzicht in het inkomen van de kandidaat, hoe het inkomen is opgebouwd en hoe stabiel het is. Dit wordt rechtstreeks en online geverifieerd bij de huidige werkgever van de kandidaat. Salarisstroken & bankafschrift: Voor de toetsing van het salaris dient de kandidaat de meest recente salarisstroken te uploaden en een bankafschrift van de betaalrekening waar de loonstorting te zien is. Specifieke woonvragen: op basis van een aantal harde (controleerbare) en zachte (dossieropbouw) vragen worden mogelijke risicofactoren nagegaan. Verhuurdersverklaring: De verhuurdersverklaring betreft een verklaring van goed gedrag afgegeven door de vorige verhuurder. Deze verklaring is alleen mogelijk als de vorige woonsituatie een huurwoning betreft. De NVM makelaar voert alleen de naam, het mobiele telefoonnummer en het e-mailadres van de kandidaat in en vervolgens wordt de kandidaat uitgenodigd door het systeem om zelf alle benodigde informatie aan te leveren. Wanneer er een NVM Woontoets wordt uitgevoerd, wordt de kandidaat geïnformeerd met behulp van onderstaande factsheet.

Welke bemiddelingskosten zijn voor mijn rekening?

Als u een woning wilt huren via een makelaar/bemiddelaar (“bemiddelaar”) kan het voorkomen dat u gevraagd wordt bemiddelingskosten of andere kosten te betalen. Dat is echter niet zo vanzelfsprekend als het lijkt.

Wat zijn de kosten huurder?

Kosten die door de makelaar bij de huurder in rekening worden gebracht, zoals o.a. inschrijfgeld, administratiekosten en verhuurkosten. Hieronder vallen de redelijkerwijs gemaakte kosten die (tevens) gemaakt zijn in het belang van de huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan hulp bij het aanvragen van een vergunning of huurtoeslag.

Wanneer hoeft u geen bemiddelingskosten te betalen?

Een intermediair die een woning op funda.nl aanbiedt, bemiddelt ten aanzien van die woning altijd in opdracht van de verhuurder. Als een intermediair zowel in opdracht van de verhuurder als de huurder werkt (tweezijdige bemiddeling), mag de makelaar geen loon in rekening brengen bij de particuliere huurder (artikel 417 en 427 van boek 7 Burgerlijk Wetboek). Deze kosten zijn voor de verhuurder.

Dat mag ook niet als daar een andere naam aan wordt gegeven dan loon zoals bemiddelings-, contract-, marketing-, verhuur-, administratie-, commissie-, advies- of makelaarskosten, courtage, sleutelgeld, inschrijfgeld, eenmalige kosten huurder enzovoort. Helaas biedt de wet geen volledige duidelijkheid over wat wel en wat niet onder het begrip 'loon' valt. Over het algemeen wordt er echter van uitgegaan dat alle kosten die bij de bemiddeling zijn gemaakt in het proces van het zoeken naar een huurwoning en het sluiten van een huurovereenkomst als loon worden beschouwd. De regel dat er geen loon in rekening gebracht mag worden bij de huurder, geldt niet als de huurder handelt met bedrijfsmatige doeleinden.

Wanneer mogen er wel bemiddelingskosten in rekening gebracht worden?

Als de intermediair uitsluitend in opdracht van de verhuurder werkt is het lastiger om aan te geven welke kosten wel en welke kosten niet aan een huurder mogen worden doorberekend. Overeenkomstig de wet staat het een verhuurder op zich vrij om een voordeel te bedingen voor zichzelf of voor zijn intermediair. Er mag echter geen sprake zijn van het bedingen van een niet- redelijk voordeel (artikel 264 van boek 7 Burgerlijk Wetboek). Dit is het geval indien er tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat voor de huurder.

Kort gezegd moet het gaan om redelijke kosten waar een tegenprestatie van de intermediair of verhuurder tegenover staat. Hieronder staat ter verduidelijking van een aantal soorten kosten aangegeven of deze in rekening mogen worden gebracht bij de huurder. In de onderstaande voorbeelden wordt uitgegaan van eenzijdige en dus niet van tweezijdige bemiddeling. Bij tweezijdige bemiddeling zullen de kosten meestal onder 'loon' vallen en om die reden niet aan een huurder doorberekend mogen worden.

Q and A taxeren van een huis of appartement

Wat houdt een taxatie-opdracht in?

Een opdracht tot taxatie is een opdracht tot het geven van een waardeoordeel van een woning en het uitbrengen van een rapport. Een opdracht tot taxatie houdt geen opdracht tot het verrichten van een bouwtechnische keuring in. De taxateur biedt u altijd vooraf de taxatie-opdracht ter ondertekening aan.

Hoe verloopt de daadwerkelijke taxatie?

De NVM-taxateur taxeert op een afgesproken tijdstip uw woning. Hiervoor heeft hij het eigendomsbewijs, de kadastrale gegevens en de tekeningen van uw woning nodig. Tijdens een taxatie let de NVM-taxateur op de volgende factoren:

  • de staat van onderhoud
  • de inhoud en de oppervlakte
  • de functionele indeling
  • de constructie en de gebruikte materialen, en de kwaliteit ervan
  • mate van isolatie en energiezuinigheid
  • verplichtingen en rechten, zoals overpad en erfpacht
  • de ligging en de omgeving
  • het bestemmingsplan
  • de marktsituatie
Hoe wordt de taxatie vastgelegd?

De NVM-taxateur legt na de taxatie al zijn bevindingen in een taxatierapport vast. De NVM-taxateurs hanteren daarbij een uniform taxatiemodel, waardoor de kwaliteit is gegarandeerd. Met dit rapport kunt u, afhankelijk van uw doel, bijvoorbeeld een hypotheekaanvraag doen of deze oversluiten. Het taxatierapport is geen garantie dat u de hypotheek of het geld krijgt.

Wanneer verschillende taxateurs uw woning taxeren, kunnen de uitkomsten verschillen. Een taxatie is immers een deskundige schatting van de waarde van uw woning.

Kan mijn makelaar taxeren voor de financiering van mijn woning?

Nee, de taxatie voor de financiering moet gebeuren door een taxateur die onafhankelijk is, dus een persoon die niet betrokken is geweest bij de aan- of verkoop van de woning. U kunt natuurlijk wel uw eigen makelaar vragen om een taxatie te regelen.

Hoe wordt de oppervlakte bepaald?

De gebruiksoppervlakten die op funda worden getoond, zijn opgedeeld conform De Meetinstructie. Deze is vastgesteld door NVM, VBO makelaar, VastgoedPRO, Vereniging Nederlandse Gemeenten en de Waarderingskamer. De Meetinstructie beschrijft precies wat er wel en wat er niet mag worden meegerekend als oppervlakte van een woning.

Wie controleert het taxatierapport?

Afhankelijk van de wens van uw opdrachtgever, kan uw taxatierapport worden gevalideerd door een validatie-instituut. Wanneer een woning onder de NHG-garantie valt, vindt er altijd validatie plaats. De kosten voor deze validatie worden door de taxateur aan u doorberekend.

Wat is de marktwaarde

‘Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”.

De marktwaarde wordt vastgesteld door een taxateur. Een NVM-taxateur bezichtigt het huis, bekijkt de plus en minpunten zoals het type huis, de grootte, de staat van onderhoud en de ligging.

Daarbij maakt hij of zij met behulp van de uitgebreide NVM-tools een gedegen marktanalyse. De marktwaarde is van belang voor bijvoorbeeld de financiering van een woning.

Afhankelijk van de hoogte van de marktwaarde kan het taxatierapport worden gevalideerd door een taxatie-instituut. Hierdoor beschikken u en uw geldschieter over een betrouwbare waarde van de woning.

WOZ-waarde

Het bepalen van de WOZ-waarde wordt gedaan door het gemiddelde te nemen van de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Hierbij wordt geen rekening gehouden met de staat van onderhoud, de omgeving en andere omstandigheden.

De WOZ-waarde is altijd de waarde van 1 januari het jaar ervoor. Dat betekent dat deze 1 tot 2 jaar achterloopt op de marktwaarde. In een markt met veel prijsschommelingen kan deze dus behoorlijk afwijken van de marktwaarde.

Waardebepaling

Naast de marktwaarde, geeft een makelaar soms een waardebepaling. Dit is een grove schatting van de waarde van een woning en niet te vergelijken met de taxatiewaarde (marktwaarde) die een taxateur afgeeft. De waardebepaling dient doorgaans als een basis om te komen tot een vraagprijs voor een te verkopen woning.